Reposicionamento de mercado

Como parte da estratégia de aquisição feita pela Barzel Properties, o icônico Berrini 500 inicia um projeto de retrofit e busca revalorização no mercado imobiliário de escritórios da região da Berrini-Chucri Zaidan

Notícia publicada em 6 de junho de 2019

Por Larissa Gregorutti

Com a volta do crescimento do mercado imobiliário, uma oportunidade identificada pela Barzel Properties, como parte da valorização de seu portfólio, foi a aquisição do Berrini 500, edifício icônico concebido pelo renomado arquiteto Ruy Othake, situado no início do eixo Berrini-Chucri Zaidan, em São Paulo.

Como um dos requisitos da companhia para reverter o quadro de vacância do empreendimento, que na época da compra girava em torno de 60%, o projeto de retrofit abrangeu a revitalização do lobby, novos elevadores de baldeação, troca do gerador, mudanças no tráfego de usuários, área para café, reformas de banheiros, tecnologia de ponta no monitoramento das instalações, entre outras soluções de inovação e melhorias.

Construído há 19 anos como um edifício Triple A e certificação LEED Gold, o empreendimento possui 24 mil m2 de área total construída e 12 mil m2 de área privativa em 18 pavimentos-tipo, térreo, três subsolos com 362 vagas de carros e 28 de motocicletas, além de heliponto com capacidade total de seis toneladas.

Desenvolvido com uma arquitetura arrojada e um elemento impactante na fachada, o Berrini 500 é um dos cartões postais da região  e faz parte agora da carteira da Barzel, que tem o objetivo, segundo Gustavo Melo, Analista de Propriedades da companhia, de atualizar o edifício dos anos 2000, quando sua obra foi concluída, para 2019, visando ser mais competitivo e reposicioná-lo no mercado atual de escritórios da região.

Acompanhe a seguir quais as principais transformações que estão sendo realizadas no empreendimento e quais os benefícios previstos tanto para o investidor, quanto para os usuários.

Intervenções construtivas

Respeitando o conceito arquitetônico, que não foi alterado, uma das premissas do projeto de retrofit foi o de não entrar em conflito com a identidade do prédio, como a fachada, por exemplo, onde as únicas intervenções foram a limpeza e a checagem da estanqueidade dos caixilhos.

Diversas oportunidades de modernização, todavia, foram identificadas pela área de engenharia da Barzel, em parceria com a Cushman & Wakefield, administradora do condomínio, como, por exemplo, a melhoria nos fluxos de circulação dos usuários, visitantes e prestadores de serviço, trazendo mais segurança ao edifício.

Uma das mudanças, é que o cliente não vai mais entrar pela garagem. “Antes os visitantes deixavam o carro na garagem, se identificavam em uma recepção no subsolo, e entravam na torre sem passar pela recepção principal. Então, existiam duas recepções e duas áreas de catracas, fluxo que precisou ser corrigido”, pontuou Bruno Turaça, Diretor de Property Management da Barzel.

Agora, segundo Eduardo Bo, Consultor de Gerenciamento de Propriedades da Barzel Properties, logo na entrada do edifício, o drop off do empreendimento será remodelado, criando um espaço de vallet, possibilitando que os visitantes entreguem e retirem os seus carros no térreo. Além disso, dois novos elevadores serão instalados para baldeação dos subsolos ao lobby, separando o fluxo de circulação da torre com o fluxo da garagem, fazendo com que todos os funcionários do edifício passem pela recepção principal.

As entregas dos prestadores de serviço, que ocorriam na recepção de visitantes, também passaram por reformulação. Com o retrofit, foi projetada uma área de serviços na parte posterior do prédio, com uma sala exclusiva para atendimento a entregas e retiradas de mercadorias, apoiado por um estacionamento exclusivo para motos e utilitários.

Em relação à estética, houve uma atualização do lobby, com a troca do layout, dos acabamentos e da iluminação, trazendo mais sofisticação e imponência.

Um desafio para a área de engenharia da Barzel, colocado como premissa no projeto, foi a substituição de toda a impermeabilização do térreo do edifício e, consequentemente, a execução de um novo projeto de paisagismo.

Como o prédio foi construído há vinte anos, a manta já estava no final da vida útil e as próprias árvores existentes estavam com raízes profundas, penetrando na manta e causando infiltrações. Em dias de chuva, Melo comenta que o primeiro subsolo sofria com diversos pontos de gotejamento, tendo em vista que ele está localizado abaixo da laje da área ajardinada, desvalorizando o prédio. “Após a realização de diversos estudos pela equipe de engenharia e paisagismo, foi decidido que a melhor solução para resolver o problema da estanqueidade seria a impermeabilização de toda a área externa. Para isso, foram obtidas as licenças necessárias para a troca das árvores existentes por novas espécies, atendendo um projeto paisagístico totalmente novo”, complementa.

Soluções de inteligência e infraestrutura predial

No conceito original do empreendimento, se o locatário quisesse um ar condicionado dedicado para o CPD do seu escritório, era necessário utilizar uma área do banheiro para deixar as condensadoras, pois o prédio não oferecia o sistema de climatização 24 horas.

Essa foi uma situação resolvida no projeto de retrofit, pois foram acrescentados dois chillers de 30 TRs cada, em complemento aos chillers existentes, que agora estão ligados ao gerador do edifício, fornecendo ar condicionado 24 horas para os CPDs.

“Nós trocamos também o gerador existente por um com 625 KVA, pois o antigo só atendia dois elevadores e um elevador de carga em emergência. O novo gerador passa a atender todos os elevadores, inclusive os elevadores de baldeação, chillers e toda a área comum do prédio”, ressaltou Karen Maria Moreira, Gerente de Projetos da Barzel.

Outra solução que merece destaque foi a substituição de quatro empresas prestadoras de serviços de manutenção, que executavam diferentes tarefas no empreendimento, por uma empresa única, a PD7, que é responsável agora tanto pela manutenção quanto pelo desenvolvimento das soluções de automação do edifício.

O planejamento de manutenção do empreendimento foi inteiramente revisto. Com a instalação de sensores que usam o conceito da Internet das Coisas, e baseado na filosofia da indústria 4.0, a execução de ações de manutenção preventiva, corretiva e até preditiva serão imputadas por indicadores sensoriais e inteligência artificial, tudo isso de forma autônoma, permitindo abrir ordens de serviços proativas.

Bo explica que quando a PD7 assumiu a manutenção e operação, ela teve a visão de realizar a automação para obter dados e gerenciar as instalações e equipamentos. “Uma das vantagens dessa empresa é que ela consegue, através dos sensores, obter as informações de qualquer equipamento ou sistema, seja ar condicionado, gerador, chiller, elétrica ou hidráulica, e passar essas informações para um quadro geral, visualizando todos os fornecedores e equipamentos em uma única tela, gerenciando isso de uma forma mais global, e podendo, até, instalar uma repetidora na sede do proprietário”, pontua.

Outra solução que trará grandes benefícios ao condomínio: a Hikvision, maior fabricante de câmeras de segurança do mundo e que tem sua sede em um andar do edifício, vai instalar 68 câmeras de ponta nas áreas comuns, incluindo as de reconhecimento fácil, fazendo com que o Berrini 500 seja parte do seu showroom para mostrar aos clientes. Dessa forma, tudo o que existe de mais moderno no controle de acesso e na segurança vai ser feito em conjunto com a Hikvision, que vai instalar os equipamentos, e com a PD7 Technology, que vai operá-los.

Benefícios adicionais aos locatários

No projeto original do edifício, existiam dois banheiros de cada lado dos escritórios, permitindo a divisão das lajes ao meio. Como as lajes não serão mais divididas para locação, os banheiros foram reformados e colocados um masculino de um lado do escritório e um feminino do outro, além de um sanitário para pessoas com deficiência, atendendo às normas de acessibilidade, e um depósito para material de limpeza.

Outro ponto importante é que o auditório não possuía uma área específica de coffee break para os eventos, então era necessário utilizar parte do lobby, atrapalhando o fluxo da recepção. Junto com a reforma do auditório, foi planejada uma área externa dedicada para um food truck, oferecendo o serviço de apoio de alimentação que antes não existia, e que, além deste, servirá como apoio para os eventos no auditório. Esse serviço também atenderá os escritórios, agregando valor ao empreendimento.

Esses projetos fazem parte de decisões tomadas em conjunto pela equipe de engenharia e propriedades da Barzel Properties, que visam mais do que o reposicionamento do Edifício Berrini 500, pretendem manter o empreendimento sempre na ponta da inovação e tecnologia ao longo de sua nova vida útil.

Clique aqui para conferir a versão digital